Ev Alırken Aldanmamak Gerek

Güvenli ve iyi koşullara sahip bir konutta yaşamak hepimizin hakkı. İyi ya da kötü bir konut hayatımızı değiştirir. Bu yüzden alıcılar ince eler sık dokur. Bu hafta konut alım-satımında gerçekler ve yalanlara değineceğim.

Özellikle de konut satıcıları ve emlâk danışmanları bu yazıyı iyi okusunlar, çünkü alıcılar artık bazı konularda aldatılmak ya da yanıltılmak istemiyorlar. Geçen hafta birkanalın sabah kuşağındaki kadın programları sunucularından biri dert yanıyordu: "Birçok seyirci beni arayıp filanca sitede oturup oturmadığımı soruyor. Geçenlerde biri ev bakmak için bir siteye gittiğinde emlak danışmanı 'Ünlü bir sunucu bu sitede oturuyor' demiş. Böyle şeylere katiyen inanmayın, benim hiçbir sitede evim yok. Benim evim bile yok." Bu türden "satış yöntemleri" hâlâ devam ediyormuş meğer. 10 şiddetindeki depreme bile dayanıklı ev Bir diğer yanlış yönlendirme satılacak evin 10 şiddetindeki depreme bile dayanıklı olması. Yeryüzünde 10 şiddetinde bir depremin olması durumunda taş üstünde taş kalmaz. Önemli olan binaların jeolojik etütler ile birlikte doğru projelendirilmiş, hesapları doğru yapılarak inşa edilmiş olması, kullanılan malzemelerin imar kanunu ve yönetmelikleri ile deprem yönetmeliği standartlarına uygun olarak kullanılmasıdır.

Bu ev kaç m2 ve alıcıyı ilgilendiren ne?

Emlak pazarlamalarında satılan konutun kaç Metrekare olduğu da nedense bir türlü net değildir.120 m2 derler, gidip bakarsınız, kullanım alanı 80 m2 bile değildir. Söylenen brüt mü net mi, biraz karışıktır. Deniz ya da boğaz manzaralı diye gidip bakarsınız, belki banyosunun penceresinden bir parça deniz görünmektedir. Sonrası hayâl kırıklığı.

Sıfır ev nedir?

Ve bir diğer sorun. İlanı görürsünüz, emlâk danışmanı da aynı şeyi söyler çünkü sıfır bir ev satılmaktadır, fiyatı da uygundur. Gider bakarsınız ki daire tadilat görmüş, bina 35 yaşında. Bu nedir peki? Danışmandan aldığınız yanıt "daire sıfırlandı" şeklindedir. Sonuçta, gerçek ortaya çıktığında bir sektör ve o sektörün dürüst mensupları da zan altında kalıyor. Bir de konut alışverişinde dikkat edilmesi gereken asgari hususlar var.

Tapu sicil müdürlüklerinden tapu kaydına bakılması:

• Satıcı konutun gerçek sahibi mi?
• Konut tek kişiye mi ait yoksa müşterek mülkiyet mi var?
• Tapu kütüğünün şerhler ve beyanlar hanesinde herhangi bir şerh veya takyidat(gayrimenkul üzerinde 3. kişiler lehine kurulmuş olan haklar) bulunuyor mu?
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş mu?
• Satılan konut aile konutu ise eş muvafakati alınmış mı?
• Özellikle yeni inşaatsa vaziyet plânına veya projesine göre kat irtifakı kurulmuş mu?
• Tapu işlemi sırasında alınacak konutun değeri yeniden değerleme oranlarına göre hesaplanarak beyan edilmelidir. Çünkü beyan edilen değer, emlâk vergi değerine göre eksikse ileride vergi zıyaı cezası oluşacaktır.

Belediyeden öğrenilmesi gerekenler:

Gayrimenkul yatırımı içinen uygun zaman!

İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) tarafından yayınlanan raporda inşaat sektörüne yatırımda en uygun dönemde bulunulduğu belirtildi.

Raporda şu görüşlere yer verildi:

"İnşaat sektöründe gerek tüketicinin yatırım yapma eğiliminin artması gerekse faizlerin düşük bir düzeyde seyretmesi hareketlilik yaşanmasına neden oluyor. Buna bağlı olarak inşaata ilişkin verilerde olumlu bir havanın oluştuğu görülüyor. Bununla birlikte nisan ayında da emtia fiyatlarında yaşanan yükseliş inşaat üretiminde maliyetleri artırıcı bir etki yapacak gibi duruyor.

Nitekim nisan ayını içermeyen 2010'un birinci çeyreğine ilişkin inşaat maliyet rakamlarında yüzde 3,49'luk artış yaşandığı görülüyor. İnşaat sektörünün maliyetlere ilişkin güncellemelerde kullandığı bu veri aynı zamanda proje maliyetlerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynuyor. Dolayısıyla inşaat maliyetlerinde yaşanan bu artışın son dönemde yeniden canlanan konut projesi çalışmalarında maliyetleri artırıcı bir etki yaratacağı unutulmamalıdır.

Daha önceki raporlarımızda da dikkat çektiğimiz üzere inşaat üretiminde oluşan maliyet yapısı analiz edildiğinde dikkat çekici unsur genel maliyetlerle, malzeme fiyatları arasındaki korelâsyondur. İnşaat malzemesinin maliyet yapısında emtia fiyatlarının ağırlığı düşünüldüğünde inşaat sektörüne ilişkin maliyet rakamlarının analizinde emtia fiyatlarının önemi göze çarpıyor. Özellikle 2010 yılının ilk 4 ayında yukarı yönlü bir trend izleyen emtia fiyatları bu yılın içinde yapılmaya başlanan ya da yapılan inşaat projelerinin fiyatlarında yükseliş yaşanacağını gösteriyor.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken gayrimenkul fiyatlarında etkili olan iki değişken, faiz ve inşaat malzemesi fiyatı rakamlarının mevcut durumunda gayrimenkule yatırım yapmak için en uygun zamanda olduğumuza işaret etmesidir. Nitekim mevcut durumda faizlerin yükselme olasılığı güçlenmiş, buna ek olarak artan emtia fiyatları, inşaat malzemesi fiyatlarını dolayısıyla inşaat üretimi maliyetlerini yükseltmiştir. Bu görünümün devam etmesi durumunda gayrimenkul fiyatlarında yükseliş kaçınılmaz olacaktır."